E’ stato confermato lo stop al self check-in per bed and breakfast e case vacanza: la sentenza del 21 novembre 2025 del Consiglio di Stato annulla la precedente sentenza del Tar del Lazio della primavera scorsa e chiarisce gli obblighi per i gestori delle attività ricettive.
Stop al self check-in
La tematica del self check-in è stata oggetto, negli ultimi mesi, di contenzioso tra associazioni di categoria e altri soggetti. In particolare, la prassi abituale dei gestori di B&B e case vacanze di effettuare il check-in ai propri ospiti da remoto, ha sollevato non poche perplessità. Tra gli obblighi di chi gestisce un’attività ricettiva c’è quello di trasmettere i documenti d’identità degli ospiti alla questura competente, previa verifica della corrispondenza tra la persona che si ha di fronte e il documento esibito. Circostanza imposta dalla legge ed impossibile da realizzare se non in presenza.
Non sorprende, pertanto, come su questo punto le associazioni di categoria si siano particolarmente confrontate. Lo scorso 27 maggio il TAR del Lazio aveva sospeso l’efficacia della circolare del Viminale sul riconoscimento de visu degli alloggiati, con ciò permettendo di fatto ai gestori di b&b di continuare ad effettuare il check-in da remoto. Attraverso il self check-in, quindi, gli ospiti potevano inviare al gestore i documenti d’identità ed accedere all’immobile in totale autonomia, senza mai incontrare nessuno di persona.
Pochi giorni fa però, sull’argomento si è espresso il Consiglio di Stato, che ha chiarito una volta per tutte gli obblighi di chi gestisce un’attività ricettiva, sia questa alberghiera o extralberghiera (unità immobiliari per le locazioni brevi incluse). Così facendo, il massimo organo di giustizia amministrativa annulla la sentenza del Tar e sottolinea l’importanza del riconoscimento de visu, anche attraverso i dispositivi tecnologici.
Nuovi obblighi per B&B e case vacanza
Con la sentenza del 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha chiarito che i gestori devono chiedere i documenti d’identità a tutti i loro ospiti, verificare la corrispondenza tra i titolari del documento e gli effettivi ospiti della struttura e, infine, trasmettere copia dei documenti all’autorità di pubblica sicurezza. Motivando che questa procedura aumenta considerevolmente i livelli di sicurezza sia della struttura e dei suoi altri ospiti, sia della cittadinanza.
Si tratta di un passaggio dell’accoglienza che hotel, camping, villaggi turistici, ostelli ed agriturismi fanno da sempre e che solamente i gestori di B&B, case vacanze e immobili adibiti a locazioni brevi riuscivano ad aggirare. Ora per effetto della sentenza del Consiglio di Stato anche questi ultimi dovranno adeguarsi alla normativa. Le associazioni di categoria che rappresentano l’ospitalità professionale ed il Ministero dell’Interno hanno accolto favorevolmente questa sentenza.
Check-in da remoto: un chiarimento
Nonostante la sentenza del Consiglio di Stato chiarisca che tutti i gestori delle attività ricettive devono adeguarsi alle norme vigenti, lascia uno spiraglio di interpretazione che permetterebbe di non eliminare del tutto il check-in da remoto. In sostanza, nella sentenza si nota un’apertura verso le tecnologie digitali per effettuare il riconoscimento de visu. Il giudice, infatti, chiarisce che il controllo non deve avvenire necessariamente in presenza, ma può essere svolto tramite sistemi di videocollegamento installati presso l’ingresso, in grado di consentire un confronto in tempo reale tra volto dell’ospite e documento.
Il nodo della questione sta nel concetto di verifica hic et nunc: il gestore deve vedere con i propri occhi (sia fisicamente che attraverso uno schermo) l’ospite al momento dell’accesso presso la struttura, e confrontare in tempo reale il suo volto con la foto del documento. Questo apre la porta a un ventaglio piuttosto ampio di interpretazioni, su cui sarà necessario fare luce per definire i confini di cosa è considerato idoneo alla procedura e cosa no.
Tecnologia applicata al turismo
Il Consiglio di Stato apre, con la sua sentenza, anche la strada della tecnologia nel mondo del turismo, introducendo un ulteriore applicativo di Intelligenza Artificiale e strumenti per il riconoscimento facciale nel settore turistico italiano. Grazie a questa sentenza, per far valere la logica del riconoscimento de visu, i gestori potranno avvalersi di strumenti come videocitofoni smart, app di videochiamata dedicate, spioncini digitali collegati allo smartphone e sistemi integrati nelle serrature elettroniche.
Quello che conta, infatti, è che il gestore possa confrontare la persona che sta accedendo alla struttura al momento del check-in con quella indicata dal documento d’identità, per decidere se autorizzare o meno l’accesso, sia di persona che da remoto. Non si introducono quindi nuovi obblighi, ma si definisce meglio il perimetro dei doveri che già il Tulps prevede da tempo, ma da cui finora i gestori di affitti brevi riuscivano ad aggirare.
